EV ALMA PLANI YAPANLAR İÇİN GÜNCEL DURUM
Ev alma niyeti olanları oldukça yakından ilgilendiren durum, konut fiyatlarındaki hızlı artışla beraber konut yatırım araçlarını öne çıkarmaya başladı. Çok sayıda kişi tasarrufunu konut alımına yönlendiriyor. Elde edilen kira geliri ve amortisman süresinin kısalması, konut talebini önemli ölçüde artırdı. Birkaç yıl önce ülke genelinde ortalama amortisman süresi 24 yıla kadar çıkarken, bu süre artık 16-20 yıla geriledi. Bazı illerdeyse bu süre 14 yıla kadar düştü. Durumun il il dağılımı ise merak konusu oldu.
AMORTİSMAN SÜRESİNDEKİ DEĞİŞİM
Konut satış fiyatlarındaki artış hızı azalırken, kira bedellerinin artması amortisman süresinin, yani yatırımın geri dönüş süresinin kısalmasına yol açtı. Fırsatı gören yatırımcılar, konut satışlarını artırmaya yöneldi. Boş bir ev alıp kiraya vermek isteyenler için ortalama amortisman süresi güncel verilerle sorgulanıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme, en fazla konut satışının yapıldığı iller ile ülke genelinde durumu değerlendiriyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Sertan Ünal’a göre, 2020 yılında pandemi nedeniyle konuta olan talep artarken, uygun finansman koşulları ve enflasyona karşı korunma ihtiyacı, talebin ve fiyatların hızlı bir şekilde yükselmesine neden oldu. Ünal, “2023’ün ikinci yarısından sonra fiyat artış hızı yavaşladı” diye belirtiyor.
FİYAT ARTIKLARI VE KİRA ARTIKLARI
Ünal, kiralarda yaşanan artışın, fiyatlardaki düşüşle birlikte amortisman süresinde kısalmaya neden olduğunu vurguladı. Yapılan araştırmalar gösteriyor ki, 2021 yılında 18-22 yıl olan amortisman süresi, 2022’de 20-24 yıla çıktı, 2023’te ise 18-22 yıl arasında seyretmekte. Ancak bu yıl, ortalama 16-20 yıla geriledi. Ülke genelinde, en cazip iller arasında Ankara, Antalya, Bursa ve Kocaeli ön plana çıkıyor ve bu yerlerde amortisman süresi 14-17 yıla düştü.
İSTANBUL’UN DURAĞAN DURUMU
Pandemi döneminde İstanbul’da konut fiyatlarının hızlı bir artış göstermesi nedeniyle amortisman süresi 2021’de 23 yıla kadar yükselmişti; günümüzde ise bu süre 16-19 yıl bandına düştü. İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, kiracılı evler ile boş evler arasındaki farklara da dikkat çekiyor. “4-5 yıl öncesine kadar 25 yılı bulan kira çarpanları, son yıllarda 20 yıla, şu an ise 15-16 yıl seviyesine geriledi” diyor.
KİRA ÇARPANLARI ARASINDAKİ FARKLAR
Büyükduman, yaptığı araştırmalara göre, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla merkezi semtlerde ortalama konut kira çarpanının 16.6 yıla düştüğünü ifade ediyor. Ancak, bütün hesaplamalar piyasa kirası ile piyasa değeri arasındaki çarpan ilişkisini gösteriyor. Boş olarak kiraya verilen konutların başlangıç kiraları ile değerleri arasındaki ilişkide “başlangıç kira çarpanı”, halihazırda kiracı bulunan evlerdeki hesaplamaya ise “fiili kira çarpanı” deniyor. Ülke genelinde ortalama başlangıç kira çarpanı 16.5 yıl iken, fiili kira çarpanı 22 yıla kadar çıkıyor. Tüketicilerin, kiracılı evlerini satmak isteyenlerin daha yüksek indirim yapmak zorunda kaldıklarının farkında olduğu görülüyor.